今日は、任意売却の決済に立ち会いました。

先週立ち会わせていただいた案件と同じく、北薗先生が相続財産管理人として行う不動産の任意売却の決済です。今回も、当事者の方々のご厚意で、決済に立ち会わせていただきました。

決済では様々なことが同時に行われますが、任意売却の目的不動産の状態によって行われる内容が変わってきます。例えば、任意売却の目的不動産が誰かに貸し出されている場合があります。その場合、決済では、売主と買主の間で、賃料収入の清算が行われます。

なお、目的不動産が貸し出されている場合、新所有者に対する対抗力の問題が残ります。賃借権の登記がなされておらず、借地借家法の適用もない場合、借主側としては、どのような対応が考えられるのか。この点については、賃貸借契約書に、貸主が目的物を譲渡する場合に関する条項を追加するようです。その場合、決済では、不動産仲介業者から、買主に対し、その旨の説明が行われます。

また、担保権者が複数存在する場合があります。担保権者が複数存在する場合には、全ての担保権者から同意を得て任意売却を行わなければなりません。後順位抵当権者等には、配当が回ってこない場合もありますが、担保権解除料として、数十万円のお金が支払われるのが一般的なようです（「ハンコ代」と呼ばれることもあります）。

民法上、被相続人の残余財産は国庫に帰属することとされています（民法959条）。しかし、実務上不動産の状態で国が残余財産を受け取ることは難しく、相続財産管理人は、相続財産の換価に努めます。道路と接していない土地や山林は、値段を下げても買い手がつかず、換価が困難となることが多くあります。

任意売却とは直接関係のない話で興味深かったのは、電柱の敷地利用料に関する話でした。土地取引においては、電力会社に連絡をし忘れ、売主に電柱の敷地利用料が支払われ続けることも少なくないようです。

事務所に戻ってからは、任意売却で気になった点について調べ、その後、破産に関する記録を読んでいました。