１　住宅ローンのある不動産について、事業をしていた身内に頼まれて物上保証
　　をしていたところ（抵当権担保のみで保証人にはならなっていない）、身内が
　　倒産した、という相談を、何回か受けたことがあります。

　　住宅ローン以外の抵当権（物上保証）を抹消できないか、という相談になりま
　　す。

２　住宅ローンは遅滞せずに支払いをしている場合、支払いをすると後順位の物
　　上保証の回収額は増加することになります。

３　たとえば、１０００万円の価値の不動産で、住宅ローンの残りが５００万円であ
　　ったとすると、競売になって１０００万円で落札されると、後順位は５００万円の
　　配当になります（但し、執行費用のことは考慮に入れていません）。

　　ところが、住宅ローンの残りが４００万円まで減少して、不動産の価値が９５０
　　万円の場合は、後順位は、５５０万円の配当になります。

４　３のケースは、二番抵当権者に余剰がある場合ですが、現時点では、一番
　　抵当権（住宅ローン）だけでオーバーローンになっている場合も多いです。

５　４のようなケースでも、住宅ローンの支払が終了すると、二番抵当権者による
　　競売のリスクがあることになります。

６　抵当権者がサービサーの場合は、柔軟に対応していただけることが多いと
　　思います。